Арника
Удобный простой учет всего необходимого

Порядок перевода жилого помещения в нежилое: рекомендации юриста

2440
Фото © Shutterstock
Фото © Shutterstock
С вопросами перевода помещения из жилого в нежилое сталкиваются многие предприниматели, ставшие собственниками квартир на первых этажах и решившие открыть там салон красоты. За выяснением особенностей проведения этой процедуры мы обратились к Дмитрию Ситнику, управляющему партнеру международной юридической фирмы «Пронто».

Порядок перевода жилых помещений в нежилые конкретизируется нормативными актами соответствующего муниципального образования. Например, в Екатеринбурге процедура урегулирована Жилищным кодексом РФ (Глава 3) и Решением Екатеринбургской городской Думы от 08.11.2005 № 13/8 «Об утверждении Положения «О порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования «город Екатеринбург». Соответствующие нормативные акты принимаются на уровне других муниципальных образований страны.

В середине мая 2015 года Сергей Собянин, мэр Москвы, подписал изменения в постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах. Согласно этому, теперь запрещено присоединять к ним «наружные тамбуры и крыльца», что фактически делает перевод квартир в нежилой фонд невозможным.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Условия перевода жилого помещения в нежилое  можно произвести если:

  • переводимая квартира располагается на первом этаже жилого многоквартирного дома
  • переводимая квартира располагается выше первого этажа, но помещение, которое расположено непосредственно под ней, не является жилым

Как правило, срок перевода жилого помещения в нежилое составляет от 6 месяцев до года, с учетом времени на строительство, и связан с большим количеством согласований. Окончательные сроки перевода жилого помещения в нежилое можно определить только после анализа переводимого жилого помещения и конкретной ситуации.

Если говорить про условия перевода жилого помещения в нежилое именно для открытия парикмахерской, салона красоты, студии ногтевого сервиса или татуажа, то специальные требования к помещениям установлены СанПиН 2.1.2.2631-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги»:

III. Требования к устройству и оборудованию помещений

3.1. Требования к составу и площадям помещений приведены в таблице 1 к настоящим санитарным правилам.

3.2. В помещении организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, должно быть выделено помещение либо специальное место для дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов, оборудованное раковиной с подводкой горячей и холодной воды

3.3. Кабинеты: косметический, педикюра, массажа, пирсинга, татуажа, солярий – должны размещаться в отдельных помещениях

3.4. Допускается размещение отдельных рабочих мест для маникюра в помещениях общественных зданий, в том числе торговых центров, при соблюдении гигиенических требований к воздухообмену помещений и параметров микроклимата

3.5. Допускается совмещение в одном изолированном кабинете площадью не менее 9 м2 при совмещении выполнения услуг маникюра и педикюра при условии организации одного рабочего места мастера маникюра-педикюра

3.6. В педикюрных кабинетах должно быть не менее 2 ванн для ног с подводкой горячей и холодной воды и отдельная раковина для мытья рук. Допускается наличие одной ванны с использованием одноразовых вкладышей

3.7. В косметических кабинетах допускается организация до 3 рабочих мест при условии их изоляции перегородками высотой 1,8-2,0 м.

3.8. Рабочие места оборудуются мебелью, позволяющей проводить обработку моющими и дезинфицирующими средствами

3.9. Рабочие места парикмахеров оборудуются креслами, туалетными столами с раковинами для мытья волос. При наличии отдельного помещения или специального места для мытья волос допускается установка туалетных столиков без раковин

3.10. Парикмахерские должны иметь подсобные, вспомогательные и бытовые помещения (гардеробные, комнаты отдыха и приема пищи, санузлы, кладовые), а также помещения или место для хранения инвентаря, мусора и остриженных волос.

3.11. Допускается совмещение комнаты приема пищи с гардеробной для персонала при численности работников в смене менее 10 человек, а также совмещение вестибюля с гардеробом для посетителей и залом ожидания

3.12. Помещения для хранения чистого белья и парфюмерно-косметических средств оборудуются стеллажами или шкафами; для грязного белья – емкостями с крышками, покрытие которых позволяет проводить их мытье и дезинфекцию

3.13. На рабочем месте допускается хранение парфюмерно-косметической продукции, используемой в течение рабочей смены, с учетом соблюдения требований к условиям хранения, указанным в инструкции по применению.

3.14. Постижерные работы должны проводится в изолированном помещении, площадь которого и набор оборудования принимаются с учетом объема и характера проводимых работ и должна быть не менее 4,5 м2 на одно рабочее место

Состав и площади помещений парикмахерских, косметических, маникюрных, педикюрных и массажных кабинетов, соляриев

№ п/п

Наименование помещений

Площадь на 1 рабочее место, м2

Примечание

1.

Помещения для посетителей:

3,0 до 10 рабочих мест;

Площадь зала ожидания и гардероба не менее 6,0 м2

зал ожидания;

1,5 – на каждое последующее;

гардероб для посетителей.

0,3

2.

Залы парикмахерского обслуживания

4,5-8,0

универсальное рабочее место парикмахера.

Рабочее место парикмахера – 4,5 м2 при наличии отдельного помещения для мытья и окраски волос;

8 м2 – при оборудовании моек в зале парикмахерского обслуживания. Парикмахерская на 1 рабочее место не менее 15,0 м2 с учетом зала ожидания, гардероба для посетителей и рабочего места парикмахера

3.

Помещения для мытья и окраски волос, химической завивки волос

8,0

Предусматривать в парикмахерских от 10 рабочих мест

4.

Косметический кабинет

от 12,0

площадь на 1 рабочее место – 12 м2,

на каждое последующее – 2 м2

5.

Кабинет маникюра

4,5

6.

Кабинет педикюра

4,5

7.

Кабинет по наращиванию ногтей

6,0

8.

Массажный кабинет

Площадь на 1 массажный стол не менее 8,0 м2, при площади кабинета не менее 12 м2

9.

Помещение для проведения постижерных работ

4,5

4,0 м2 на каждое дополнительное рабочее место

10.

Прачечная

От 9,0 м2 (с учетом типа стиральной машины)

Не предусматривать при централизованной стирке белья

11.

Помещение для отдыха и приема пищи

1,5 м2 на 1 человека, но не менее 6 м2 в парикмахерских до 5 рабочих мест. Свыше – на каждого работника не менее 1,5 м2

Не менее 6 м2

12.

Подсобные помещения, кладовые (кладовые для белья, для уборочного инвентаря, хранения остриженных волос и др.)

Не менее 1,5 м2 до 10 рабочих мест; 1,0 м2 на каждое последующее

13.

Помещения для хранения дезинфицирующих, моющих средств

Не менее 1,5 м2 до 10 рабочих мест; 1,0 м2 на каждое последующее

14.

Помещение или место для организации дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов

не менее 6 м2

15.

Гардеробные

0,3 м2 на 1 рабочее место

16.

Солярий:

раздевальня;

Не менее 3 м2

пост оператора.

Не менее 6 м2

17.

Санузлы для посетителей и персонала

Не менее 2,75 м2

Возможно устройство раздельных санузлов для персонала и посетителей

18.

Кабинет декоративной косметики

12-16 м2

19.

Кабинет администратора

9-12 м2

Допускается совмещение в одном помещении (при совмещении помещений суммарная площадь должна быть не менее 9 м2):

  • помещение для посетителей: зал ожидания, гардероб для посетителей, кабинет администратора;
  • залы парикмахерского обслуживания, помещения для мытья волос, химической завивки волос;
  • кабинет маникюра, кабинет педикюра, кабинет по наращиванию ногтей;
  • подсобные кладовые, помещения для хранения дезинфицирующих, моющих средств, помещение для организации дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов;
  • косметический кабинет с кабинетом декоративной косметики.

Если переводимая квартира не будет удовлетворять данным условиям перевода жилого помещения в нежилое, то и смысла переводить ее нет. Иначе при каждой проверке придется платить.

Использование жилых помещений в качестве салона красоты не допускается – это нарушение целевого назначения помещения. За нарушение, по меньшей мере, штраф. При систематическом и злостном нарушении – санкция, вплоть до лишения права собственности (но это исключительный случай, на практике не встречал).

Таким образом, если хотите вести бизнес законно и не бояться проверок, то переводить помещение из жилого в нежилое придется, поскольку первая же проверка попросит документы на занимаемое помещение (свидетельство, кадастровый паспорт, договор аренды и так далее).

В какие инстанции обращаться

Орган, куда нужно обращаться, зависит от стадии перевода.

  1. Сбор справок, разрешений, технических условий и иной документации – ГИБДД, Комитет по благоустройству муниципального образования.
  2. Разработка проектной документации – любая проектная организация.
  3. Согласование проектной документации в установленном порядке – Главархитектура города или аналогичный орган в других муниципальных образованиях.
  4. Сдача пакета документов и проекта на рассмотрение – Комитет по жилищной политике.
  5. Получение постановления Главы города о переводе жилого помещения в нежилое помещение – Комитете по жилищной политике.
  6. Получение разрешения на реконструкцию – Главархитектура муниципального образования.
  7. Перепланировка помещений – любая строительная организация. Если дом является памятником архитектуры, то необходимо обращаться в специальные строительные организации, имеющие лицензию на работу с памятниками.
  8. Заключение договоров на обслуживание помещения в качестве нежилого – организации, которые обслуживают дом + договор на вывоз мусора.
  9. Ввод объекта в эксплуатацию – комиссия в администрации муниципального образования.
  10. Получение нового кадастрового паспорта и регистрация права собственности – УФРС (Росреестр или Многофункциональный центр).

Если дом является памятником архитектуры, то придется обратиться еще в Министерство культуры вашей области, и работы будут выполнять специальные строительные организации.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Обратимся к законодательству. Статья 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает ряд условий, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое помещение.

Перевод в нежилой фонд не допускается, если:

  1. Доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Другими словами, при эксплуатации нежилого помещения нельзя использовать входы в подъезды жилого дома. Если нет возможности сделать отдельный вход в будущее нежилое помещение, то такую квартиру нельзя перевести в нежилое помещение
  2. Переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть нельзя перевести в нежилое помещение одну или несколько комнат квартиры. Жилое помещение должно переводиться в нежилое только целиком
  3. Помещение используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Другими словами, квартиру можно перевести в нежилое помещение, только если в данной квартире никто не прописан
  4. Право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Некоторые существенные условия перевода квартир в нежилой фонд

  1. Если квартира расположена в многоквартирном доме, то перевод допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже или если выше первого этажа, то помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, также являются нежилыми.
  2. Согласовать перевод квартиры в нежилое помещение невозможно, если окна квартиры выходят только на дворовую территорию, даже если сама квартира находится на первом этаже. Это противоречит нормам Роспотребнадзора
  3. ОГИБДД УВД может отказать в согласовании перевода, если нет возможности организовать парковку рядом с переводимым помещением
  4. Определенные сложности могут возникнуть с переводом в нежилое помещение квартиры, расположенной в кооперативе или ТСЖ, поскольку для перевода потребуется получить согласие двух третей от числа собственников квартир в данном доме
  5. Важно, чтобы дом, в котором расположена квартира, переводимая в нежилое помещение, не стоял в планах капитального ремонта и не был признан аварийным и подлежащим сносу. В этом случае в переводе квартиры в нежилое помещение будет отказано.

Согласно части 1 статьи 24 ЖК РФ, в разрешении на перевод жилого помещения в нежилое будет отказано в случае:

  • непредставления определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе перевода помещения в нежилое

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Нужно ли согласие собственников других квартир/всего дома? В акте ввода требуется подпись и печать председателя ТСЖ (если в доме ТСЖ) или управляющей организации – соответственно, для каждого дома такая ситуация решается по-разному. В некоторых случаях ТСЖ против, но такой отказ можно оспорить в суде.

Пример. Если часть придомового пространства (которое собственник намерен занять) принадлежит Администрации, откажут ли собственнику?

Придомовое пространство – это общее имущество собственников помещений в силу прямого указания закона. Это как раз тот случай, когда перевод допускается с согласия 2/3 собственников помещений и администрации муниципального образования.

Влечет ли перевод помещения из жилого в нежилое создание нового объекта недвижимости?

У объекта недвижимости меняется статус, характеристики (например, появляется крыльцо, дверной проем вместо оконного и так далее) – все это требует переоформления документов. Уникальный кадастровый номер меняется – следовательно, юридически возникает новый объект.



Ваша персональная подборка
    Рекомендации по теме
    Живое общение с редакцией



    Рассылка

    © 2014–2016 Интернет-журнал об аналитике и практике красивого бизнеса «Директор салона красоты»

    Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции Интернет-журнала «Директор салона красоты».
    Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.