Директор салона красоты

Как перевести жилое помещение в нежилое и организовать в нем салон красоты

  • 16 января 2018
  • 1189
как перевести жилое помещение в нежилое
Фото © shutterstock.com

Наибольший интерес процедура перевода объекта из жилого фонда в нежилой представляет для молодых предпринимателей, которые только планируют открытие своего дела. Это объясняется тем, что человек хочет с выгодой использовать жилое помещение, которое у него уже есть, например, квартиру. При этом он не имеет финансовой возможности купить или снять в аренду уже готовую коммерческую недвижимость, к примеру, офисное помещение. Разберемся, как перевести жилое помещение в нежилое максимально быстро, избежав при этом сложностей.

Вы узнаете:

  • Зачем переводить жилое помещение в нежилое.
  • Можно ли осуществлять предпринимательскую деятельность без процедуры перевода в нежилой фонд.
  • Каким требованиям должно отвечать жилое помещение для перевода в нежилое.
  • В чем преимущества и недостатки перевода в нежилой фонд.
  • Какие могут возникнуть препятствия.
  • Как получить согласие соседей.
  • На что обратить внимание при переводе жилого помещения в нежилое для салона красоты.

Для чего переводят жилые помещения в нежилые

С точки зрения закона, нежилое помещение – это площадь, которая может быть использована с любой целью, за исключением непосредственного проживания на ней физического лица. Таким образом, становится ясно, что цель перевода жилого помещения в нежилое – это изменение его статуса. До перевода в нежилой фонд в квартире имели право проживать владельцы. После процедуры перевода в квартире становится возможным создавать различные организации, размещать офис, рабочее место, открывать магазины, торговые площади и другое.

Наибольший интерес при переводе в нежилой фонд представляют помещения, расположенные на первых этажах или в подвале, то есть на цокольном этаже.

В последнее время повышение интереса к процедуре перевода жилого помещения в нежилое объясняется тем, что размещение магазинов или организаций в многоквартирном жилом доме автоматически обеспечивает владельца бизнеса целевой аудиторией, то есть покупателями. Также это объясняется низкими затратами при открытии торговой точки по сравнению, например, со строительством, арендой или покупкой готового нежилого помещения.

Процедура перевода в нежилой фонд является обязательной, так как по закону жилое помещение обязано быть использовано по своему прямому назначению. Нарушение этих правил может повлечь за собой неприятные последствия для собственника жилья. Основные законодательные акты, в которых прописаны правила процедуры перевода – это прежде всего Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ), региональные и муниципальные постановления.

Стоит заметить также, что возросло количество использования жилых помещений в жилых комплексах и микрорайонах с целью создания там салонов красоты. Эта тенденция имеет под собой веские основания. Так, невысокая стоимость арендуемой или приобретаемой жилой площади привлекает предпринимателей. Несомненным плюсом размещения салона красоты в спальном районе также являются низкие траты на размещение рекламы, ведь само месторасположение салона красоты привлекает потенциальных клиентов. Человек выбирает тот салон, который имеет наиболее удобное месторасположение, то есть находится ближе всего к дому. Предприниматель решает взять в аренду жилое помещение с целью создания в нем салонного бизнеса либо приобретает во владение жилую недвижимость на первых или цокольных этажах многоквартирного дома. Это решение одновременно может быть выгодным и прибыльным. При этом в реализации подобных проектов имеются свои особенности и сложности. Рассмотрим подробнее, как перевести жилое помещение в нежилое.

Как было сказано выше, арендовать уже готовое нежилое помещение, в котором можно сразу же начинать работу, невыгодно с точки зрения материальных затрат, ведь некоммерческая недвижимость оценивается на порядок выше, чем жилая. В поиске альтернативного решения предприниматель решает арендовать или приобрести жилую недвижимость с целью последующего ее перевода в нежилой фонд. После того, как жилое помещение будет переведено в нежилое, организация в нем коммерческой деятельности станет возможной. Нередко на первых этажах многоквартирного дома можно увидеть небольшие закусочные, продуктовые магазины или адвокатские конторы.

Правовое регулирование гласит, что создавать компании и организации в жилом помещении без перевода его в нежилой фонд запрещено. Тем более нельзя открывать в жилом помещении производство чего-либо.

Однако закон разрешает собственнику квартиры использовать ее для предпринимательской или профессиональной деятельности. То есть, если человек проживает в жилом помещении, которое по закону принадлежит ему, он может предоставлять там, к примеру, услуги репетитора. При этом должны быть соблюдены все интересы жильцов этого дома, которые прописаны в законе.

Таким образом, не только человек, у которого есть открытое ИП, но также и физическое лицо может использовать жилое помещение в коммерческих целях, например, производить ремонт сотовых телефонов или компьютерной техники у себя дома. При этом необходимо придерживаться следующих правил.

Правило первое: соблюдайте права всех жильцов многоквартирного дома, в котором вы производите свою деятельность. Перечень прав можно узнать в законодательстве. Сохраняйте установленный законом порядок проживания в многоквартирном доме. К примеру, нельзя нарушать тишину в вечернее время, и, если вы преподаете уроки игры на гитаре в жилом помещении, необходимо позаботиться об этом заранее.

Правило второе: соблюдайте правила эксплуатации жилого помещения. Изучите требования пожарной безопасности и санитарно-гигиенические нормы и следуйте им. Так, деятельность по созданию бассейна для детей в жилом помещении будет являться противозаконной вследствие того, что могут быть нарушены правила использования зданием.

Существуют прецеденты, когда жилое помещение приобретается в коммерческих целях, но используется как жилое помещение по закону. Это касается тех случаев, когда фирма приобретает квартиру, в которой затем планируется проживание сотрудников. Часто по такому принципу создаются рабочие общежития.

Также компания может сдавать жилую недвижимость в аренду физическим лицам. Или же возможно создание юридическим лицом в жилом помещении офиса. В таком случае могут возникнуть проблемы с налоговой службой.

Кроме этого, собственники других квартир могут быть против такого использования жилого помещения. После судебного разбирательства, начатого от лица недовольного жильца или же от его представителя, то есть прокурора, будет вынесено судебное решение. Власти города обяжут предпринимателя, нарушившего закон, понести материальную ответственность.

Жилищной инспекцией может быть принято решение о выплате собственником жилого помещения штрафа в размере до 5 000 рублей. В случае, когда нарушителем выступает не физическое лицо, а юридическое, то есть организация или фирма, штраф составит 50 000 рублей.

В том случае, если нарушитель закона не выплатит штраф, а также не прекратит свою коммерческую деятельность, будет предпринято действие по продаже его имущества. После этой процедуры владельцу проданной квартиры будут произведены материальные выплаты с вычетом затрат на судебное производство.

Чтобы избежать наказания за коммерческую деятельность, проводимую в жилом помещении, не рекомендуется размещать и использовать в нем предметы, которые смогут выступить доказательством вашей вины перед законом. В квартире, которая не использовалась по своему назначению, может быть изменено её техническое состояние: часто нет уборной или кухонной зоны, но присутствует зона ресепшн или офисная мебель.

Еще раз перечислим условия, которые позволяют организовать офис в квартире, при этом не переводя жилое помещение в нежилой фонд: собственник должен владеть квартирой на законных основаниях, не нарушать права и интересы других жильцов, не нарушать условия использования жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое: плюсы и минусы

Итак, собственник имеет квартиру на первом этаже жилого дома, при этом он перевел ее в нежилой фонд. Прежде всего он получает следующий бонус – возможность использовать помещение в коммерческих целях, при этом не неся материальных трат на приобретение коммерческой недвижимости.

Затем собственник получает бонусы в качестве бесплатной рекламы, то есть удобного и экономически выгодного расположения помещения, вследствие чего у предпринимателя фактически уже существует поток клиентов. Хоть теоретически они и потенциальные, фактически они станут постоянными покупателями, которые будут выбирать его товары или услуги благодаря расположению компании в шаговой доступности.

Помимо явных преимуществ, рассмотрим остальные плюсы, которые получает владелец жилого помещения, переводя его в нежилое.

Первый плюс: увеличение арендной платы более чем в пять раз. То есть, если владелец квартиры на первом этаже многоквартирного дома решит сдавать ее в аренду, ему будет выгоднее предварительно провести процедуру перевода помещения в нежилой фонд. Таким образом он станет владельцем коммерческой недвижимости, доход от сдачи в аренду которой значительно выше.

Второй плюс: увеличение стоимости при продаже нежилого помещения. Цена на коммерческую недвижимость в сравнении с жилой выше на 40 %.

Важно обратить внимание на то, что выгода от продажи или аренды нежилого помещения зависит от его месторасположения. Стоит изучить проходимость места, где находится ваша квартира. Исходя из этого, прежде чем приступать к переводу жилого имущества в нежилое, стоит внимательно изучить все факторы, влияющие на выгоду перевода.

Далее изучим отрицательные стороны перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Первый минус: сложность и длительность процедуры перевода. Сбор всех необходимых документов, написание заявления для присвоения статуса нежилого имущества, а также возможность отказа в переводе делают такой перевод помещения одной из самых трудоемких процедур. Помимо того, что перевод может затянуться на несколько лет, никто не дает гарантии, что решение данного вопроса будет положительным.

Второй минус: повышение стоимости коммунальных услуг. Так, владея квартирой, которая была переведена в нежилой фонд, вы будете платить на 10 % больше за воду, расходы на электричество повысятся на 27 %, на отопление – возрастут на 25 %. Получается, что собственник такого имущества, например сдавая в аренду квартиру, будет получать большую арендную плату, но при этом и расходы на коммунальные услуги станут больше.

Третий минус: нежилое помещение сложнее продать или сдать в аренду. Сроки поиска арендаторов или покупателей нежилого имущества больше, чем при сдаче в аренду жилой недвижимости. Стоит заметить, что все то время, пока собственник будет искать клиента на покупку или арендатора, оплачивать коммунальные платежи ему придется из собственных средств. А как мы уже узнали, оплата за коммунальные услуги в нежилом помещении существенно возрастает.

Как видно, минусов у перевода жилого помещения в нежилое больше, чем плюсов. Тем не менее плюсы, которые вы получаете при переводе, являются более весомыми. Если вы станете обладателем некоммерческой недвижимости, у вас повысятся расходы на ее содержание просто потому, что она будет иметь статус нежилого помещения. Однако возрастет и доход от владения таким помещением. Если вы готовы со всей серьезностью подойти к процедуре перевода жилого помещения в нежилое, тогда вам удастся стать владельцем коммерческой недвижимости со всеми вытекающими выгодами.

В каком случае можно переводить жилое помещение в нежилое

Современные предприниматели активно стали использовать в качестве коммерческой недвижимости жилые помещения. На первых этажах многоквартирных домов все чаще можно наблюдать офисы компаний, продуктовые магазины, детские садики. В связи с такой тенденцией остро встает вопрос перевода жилого помещения, например личной квартиры, в нежилой фонд. Это происходит потому, что только нежилое помещение может использоваться в коммерческих целях. Рассмотрим главные требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в нежилое.

  • Итак, переводимое помещение должно располагаться в зоне, которая является жилой. Для этого изучите правила деления территории на функциональные зоны.
  • Состояние жилого помещения должно отвечать всем требованиям. То есть несущие стены многоквартирного жилого дома должны быть в рабочем состоянии, а обустройство помещения должно исключать получение жильцами дома каких бы то ни было травм или увечий.
  • В жилом помещении должны присутствовать системы газификации, водо- и энергоснабжения, отопления и другие. Высота пола квартиры на первом или цокольном этаже должна быть выше уровня земли, чтобы исключить затопление.
  • При переводе жилого помещения в нежилой фонд необходимо обеспечить свободный доступ ко всем коммуникациям: отоплению, системам вентиляции и т. д.
  • В случае, если проводилось переустройство или перепланировка помещения, должны быть все разрешения и документы, удостоверяющие правомерность действий.
  • Владелец квартиры может перевести ее в нежилой фонд лишь в том случае, если она расположена на цокольном или первом этаже здания. Если же квартира находится на втором или третьем этаже, то под переводимым помещением или над ним не должно находиться других жилых помещений.
  • У переводимого помещения должен быть отдельный вход. В случае, когда площадь помещения превышает 100 квадратных метров, таких входов должно быть два. Законом в случае необходимости предусмотрена возможность организации входа через оконный проем.
  • У квартиры, которую планируется перевести в нежилой фонд, должен быть один владелец. При этом в квартире не должны быть прописаны или проживать собственник или его семья.
  • Законом разрешается перевод в нежилое помещение только всей площади квартиры, то есть невозможно сделать нежилым помещением только одну комнату.
  • Для успешного перевода квартиры в нежилой фонд она не должна быть арестована судебными приставами или находиться в залоге.

Как регулирует закон учет мнения собственников многоквартирного дома при переводе жилого помещения в нежилое? Закон будет на стороне собственника квартиры даже в том случае, если другие жильцы будут не согласны с переводом квартиры в нежилое имущество. Это объясняется тем, что интересы и права других жильцов не нарушаются, поэтому нет необходимости в получении согласия всех собственников многоквартирного дома, товарищества собственников жилья или управляющей организации.

Мы привели неполный список условий перевода жилого помещения в нежилой фонд. Даже в том случае, если все условия перевода жилого помещения в нежилое соблюдены, существуют виды объектов, которые категорически нельзя размещать на первых этажах жилого дома. Перечислим основные их виды.

  1. Строго запрещается размещать в бывших жилых помещениях, переведенных в нежилые, фирмы по продаже взрывоопасных веществ и материалов, так как это может нести угрозу для жизни и здоровья жителей многоквартирного дома. Например, нельзя размещать в таких помещениях магазины по продаже пиротехники, а также товаров в аэрозольной упаковке. Цель такого запрета – устранить возможность причинения вреда жизни и здоровью жителей многоквартирного дома, то есть исключить размещение в нем объектов, которые оказывают пагубное воздействие на человека.
  2. Также запрещено размещение магазинов по продаже рыбы и других специализированных магазинов подобного плана. Выход из такой ситуации можно найти, если открыть не специализированный магазин, а в том числе и по продаже рыбы.
  3. Не допускается размещать магазины химико-москательных товаров и сжиженных газов, использование которых может вести к загрязнению придомовой территории, воздуха и земельного участка.
  4. Нельзя размещать магазины по продаже синтетических ковровых изделий.
  5. Запрещена продажа и размещение автомасел, автомобильных шин и запчастей.
  6. Запрещено организовывать склады в бывших жилых помещениях.
  7. Нельзя создавать в таких помещениях развлекательные учреждения, сауны, клиники по предоставлению ветеринарных услуг, химчистки и другое.

Изучив решающие условия, позволяющие или не позволяющие провести перевод жилого имущества в нежилое, кратко рассмотрим случаи перевода нежилого имущества в жилое.

В некоторых случаях собственник имущества хочет провести обратную процедуру, то есть перевести нежилое помещение в жилое. К примеру, у производственной фабрики может иметься помещение, которое пригодно для жизни и отвечает всем требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. В таком случае нежилое помещение может быть переведено в жилое и использоваться для проживания рабочих фабрики. По такому принципу часто создаются общежития для сотрудников различных организаций.

Регламентируется перевод нежилого помещения в жилое статьями 22-24 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Также у собственника во владении может быть дача или земельный участок, из которых человек планирует сделать место для постоянного проживания, получить регистрацию и прописку. В таком случае владельцу предстоит пройти обратную процедуру переоформления. Оптимальный вариант по времени осуществления и расходам – это через суд признать дачу жилым помещением, в котором будет возможна регистрация.

Как перевести жилой дом в нежилое помещение: основные этапы процедуры переоформления

Когда владелец жилого помещения решает провести процедуру перевода имущества в нежилое, он должен знать, что это возможно сделать через органы местного самоуправления. Заявление с просьбой перевести имущество может быть подано лично владельцем помещения либо при помощи многофункционального центра.

Существуют условия, которые гарантируют, что процедура перевода жилого помещения в нежилое пройдет успешно. Положительное решение по вашему заявлению должно быть принято не позднее чем через 45 дней с момента его подачи. Затем в течение трех дней собственнику должно быть предоставлено уведомление о переводе имущества в нежилой фонд. В данном уведомлении при необходимости будет прописано, какие изменения, перепланировку или переустройство нужно провести, чтобы помещение считалось нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется Жилищным кодексом РФ. В нем прописаны правила и нормы, условия и последовательность действий при переводе объекта в нежилой фонд. Также в нем указаны органы власти, в которые стоит обращаться, чтобы получить тот или иной документ при переоформлении. В Жилищном кодексе РФ указаны все права и обязанности собственников переводимого имущества. Сам перевод проводится в заявительном порядке.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое состоит из трех шагов. Проявите терпение и последовательность, и вы сможете стать владельцем коммерческой недвижимости.

Рекомендуется перед началом процедуры переоформления получить бесплатную консультацию в организации, которая занимается непосредственным переводом имущества в коммерческое. Это поможет сохранить ваше время и финансы в том случае, если перевод жилого помещения в нежилое окажется невозможен по ряду причин. Так, в зависимости от особенностей ситуации может оказаться неполным перечень приведенных документов.

Этап 1. Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Как мы уже выяснили, жилое помещение может существенно отличаться по своим характеристиками от нежилого. Чтобы эти различия были устранены, нередко требуется провести переустройство или перепланировку: организовать дополнительный вход или запасной выход, переустроить пространство входной группы. В случае, если перепланировка внесет изменения на общедомовую территорию, вам потребуется получить согласие жильцов дома. Для этого нужно будет провести общее собрание и голосование, предварительно проинформировав жильцов о его проведении. Нужно будет известить собственников об этом в письменной форме, указав дату и цель собрания за 10 дней до проведения. Собрание посчитают правомерным, если на нем будет присутствовать половина собственников. Проголосовать за перевод помещения должна большая часть присутствующих, то есть кворум.

Чтобы начать перевод жилого имущества в нежилой фонд, необходимо иметь следующий перечень документов:

  • заявление от собственника помещения или от его доверенного лица;
  • документы, подтверждающие право владения помещением;
  • технический паспорт или план помещения;
  • план здания, в котором расположено жилое помещение (план входной группы – фасада здания);
  • заверенный проект переустройства или перепланировки жилого помещения.

Не забывайте о том, что при написании заявления по переводу жилого помещения в нежилое всегда нужно приложить к нему заверенную копию или оригинал документа, удостоверяющего личность собственника или его доверенного лица, а также документ, удостоверяющий право владения имуществом: договор купли-продажи, дарственную и т. д. В случае, если перевод совершает не физическое, а юридическое лицо, потребуются учредительные документы организации.

Этап 2. Обращение в БТИ (бюро технической инвентаризации) для определения стоимости перевода помещения

Владелец жилого помещения пишет заявление в БТИ, в отдел приватизации и управления жилфондом. Прикладываем к заявлению следующие документы: паспорт гражданина РФ, документ, подтверждающий право собственности, протокол межведомственной комиссии; техпаспорт, экспликацию и поэтапный план; доверенность (если переводом занимается не сам собственник) и учредительные документы организации (если переводом занимается юридическое лицо).

Комиссия выносит решение о стоимости перевода помещения из жилого в нежилое и составляет протокол. Цена складывается из множества факторов: состояния здания, района, в котором оно расположено, коммерческой ценности помещения, готовности помещения к эксплуатации. Собственник оплачивает разницу в стоимости, затем получает данный протокол на руки.

Законы Российской Федерации позволяют организовывать малый и средний бизнес в жилых помещениях, которые были переведены в нежилой фонд. Законодательство устанавливает правила перевода имущества, перечень всех необходимых документов, порядок действий, сроки вынесения решения. Стоит заметить, что по закону даже при вынесении отрицательного решения владелец жилого помещения может оспорить в суде отказ и провести процедуру перевода заново.

Этап 3. Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

Собранный пакет документов предоставляем в департамент управления имуществом. Документы может предоставить либо собственник помещения, либо его доверенное лицо.

В бюро технической инвентаризации собственник может получить экспликацию помещения по составленному заранее заявлению. Для этого нужно предоставить техническое заключение о том, что помещение соответствует всем установленным законом требованиям эксплуатации, а также нормам пожарной безопасности. Санитарно-эпидемиологическая станция тоже выдает заключение о том, что помещение пригодно для использования и соответствует всем санитарным нормам.

Управляющая компания выдает собственнику справку, в которой оговаривается предназначение площадей, граничащих с переводимым помещением. Также в управляющей компании выдается техническое заключение, где будет прописано техническое состояние недвижимости и подтверждено, что здание не аварийное и его снос не планируется.

Далее в течение 45 дней комиссией будет принято решение по вашему заявлению о переводе жилого помещения в нежилое. После вынесения решения в течение 3 дней собственнику предоставляется протокол. Итого в общем и целом длительность данного этапа может составить до 48 календарных дней.

Регистрируем права собственности в УФРС или МФЦ. Собственник обращается в многофункциональный центр с пакетом документов: паспортом гражданина РФ, протоколами БТИ и межведомственной комиссии, кадастровым паспортом помещения, учредительными документами организации (если права регистрирует юридическое лицо).

В МФЦ подписываются заявления, заполненные сотрудниками. Потом за регистрацию прав собственности оплачивается госпошлина в размере 1 тысячи рублей. Сотрудник забирает необходимые документы, и в указанный срок собственнику необходимо явиться для выдачи права собственности на нежилое помещение.

Рассмотрим, в каких случаях комиссия может вынести отрицательное решение по вашему делу:

  • если собственники многоквартирного дома против перевода помещения в коммерческое;
  • если другие собственники помещения против его использования в коммерческих целях;
  • был предоставлен неполный пакет документов, а правила перевода помещения в нежилое не были выполнены.

Комиссия может отказать в переводе, не указав причину. В таком случае вы можете оспорить решение, обратившись в суд.

Мнение эксперта

Причины отказа в предоставлении государственной услуги по переводу жилого помещения в нежилое

Л. А. Кудашова,
юрисконсульт по жилищному праву, кандидат педагогических наук

Хотелось бы отметить, что за предыдущий год подобный перевод имущества был произведен всего несколько раз, но даже в этих случаях перевод произошел благодаря судебному постановлению.

Если вы все же решитесь на перевод жилого помещения в нежилое, учтите все основания для официального отказа вам в переводе. Итак, послужить причиной отказа могут:

  • утратившие свою силу документы, предоставление неполного пакета документов. Подготовка документов по переводу имущества в нежилое занимает сроки до 6 месяцев. В течение этого времени многие справки могут стать недействительными, появятся нововведения и поправки, о которых вы можете не знать;
  • документ, содержащий в себе недостоверную информацию;
  • отмена согласующей организацией своего постановления во время сбора и анализа документов;
  • истекший срок приостановки предоставления госуслуг, в течение которого не были исправлены причины приостановки;
  • не были соблюдены требования Жилищного кодекса РФ о получении согласия собственников многоквартирного дома;
  • проект перепланировки или переустройства не отвечает требованиям закона;
  • не выполняются правила 22 статьи Жилищного кодекса РФ о переводе жилого помещения в нежилое.

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое

При переводе жилого помещения в нежилое вы должны осознавать, что потребуются некоторые денежные вложения.

Размер оплаты будет индивидуальным и определяется комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом. Обращается внимание на состояние жилого помещения, его коммерческую ценность, удобство использования придомовой территории, транспортную развязку.

Также нужно получить документ из БТИ, в которой будет указана цена как в жилом, так и в нежилом фонде. Оплата будет необходима в том случае, если цена нежилого помещения станет выше жилого. БТИ при оформлении нежилого помещения также предоставляет технический паспорт объекта.

Когда владелец помещения будет заверять копии документов в нотариальной конторе или оформлять доверенность, это тоже потребует материальных вложений. Оформление прав собственности на коммерческую недвижимость тоже является платной услугой.

Большие материальные вложения будут и во время реконструкции нежилого помещения, сооружения отдельного входа, переустройства здания.

Задача по переводу жилого помещения в нежилое усложняется, если требуется провести перепланировку. Это повлечет за собой необходимость составить смету работ и изменений, которые нужно будет провести. После проведения самой перепланировки объект должен быть одобрен приемной комиссией, которая постановит, что никаких нарушений не было. Когда владелец пройдет весь этап оформления жилого помещения в нежилое, ему останется только оформить право собственности на коммерческую недвижимость.

Перед тем как приступить к процедуре перевода жилого помещения в нежилое, оцените все плюсы и минусы и свои возможности, потому как 100 % гарантии, что перевод будет успешным, нет. При этом в зависимости от особенностей ситуации вы можете потратить на этот процесс более 500 тысяч рублей.

Мнение практика

Планировка помещения очень важна для салона красоты

Николай Фоменко,
управляющий партнер ГК ФНВ, директор УК «Рим Бьюти», Ростов-на-Дону

Моя компания помогала партнерам организовать салон красоты. Было выбрано место с большим потоком потенциальных клиентов. После встречи с арендодателем были выявлены все преимущества помещения: его расположение, арендная плата, которая нас устраивала, общая площадь помещения. Идеальным было все, за исключением планировки. При общей площади в 120 квадратных метров мы могли использовать для коммерческих целей максимум половину помещения. После проведения успешных переговоров с арендодателем было решено провести перепланировку за счет арендной платы.

Проблемы, с которыми придется столкнуться, если переводить жилые помещения в нежилой фонд

Как в 2017 году с минимальными проблемами перевести жилое помещение в нежилое?

1. Получить поддержку владельцев квартир

При внесении изменений в планировку помещения, реконструкции части несущих стен или возведении лестницы и отдельного входа вы должны получить голоса трети собственников жилья.

В случае, если при проведении общего собрания не присутствует большая часть жильцов, может быть организовано заочное голосование.

Получить согласие жильцов требуется по закону, так как большинство земельных участков и придомовых территорий стоят на кадастровом учете. В этом случае жильцы многоквартирного дома являются собственниками земельного участка.

2. Договориться с УК, ТСЖ или ЖЭУ

Эти управляющие организации также могут предъявить вам свои условия перевода жилого помещения в коммерческое. Вас могут попросить поставить собственный мусорный бак, профинансировать проведение ремонта и другое.

3. Увеличить мощность электросетей

Частые перебои в подаче электричества могут случаться из-за того, что ваша предпринимательская деятельность будет требовать увеличения мощности используемых электросетей. Устранить эту проблему можно, связавшись с компанией, оказывающей услуги по электросетям. Заметьте, что сделать это можно уже только после перевода жилого помещения в нежилое, что может создать определенные неудобства для коммерческой деятельности.

4. Устранить минусы планировки

Скорее всего, после перевода части жилого помещения в нежилое вам предстоит крупномасштабная и затратная перепланировка. Она может касаться демонтажа несущих стен, лоджий, ограждений, что потребует дополнительного согласия от собственников многоквартирного дома.

5. Сделать отдельный вход

Для перевода помещения из жилого в коммерческое вам нужно будет сделать отдельный вход. Вследствие этой необходимости может понадобиться выкорчевать деревья. Чтобы сделать это законно, нужно приобрести порубочный билет, который выдается органами власти: департаментом природопользования или комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству.

Стоит обратить внимание, что при нелегальном срубе посадок вас могут заставить выплачивать штраф за административное нарушение. Его размер может составлять 300 тысяч рублей.

Как перевести жилую квартиру в нежилое помещение, избежав конфликта с соседями

Скорость перевода жилого помещения в нежилое, как и в принципе такая возможность, во многом зависят от согласия жильцов дома. Статья 23 Жилищного кодекса Российской Федерации оговаривает основные причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое. По закону отказ собственников квартир не входит в перечень возможных причин, но очень часто именно из-за протестующих жильцов процесс перевода в нежилое помещение может затянуться надолго.

Рассмотрим, как работать с основными проблемными ситуациями при переводе жилого помещения в нежилое.

1. Собственник многоквартирного дома против

Внесение любых изменений требует проведения общего собрания владельцев квартир. Решение выносится большинством голосов, если изменения не касаются общего имущества. В противном случае требуется принятие единогласного решения.

Как получить согласие владельцев квартир при переводе жилого помещения в нежилое? Первое, что стоит сделать, – это отправить в ТСЖ, ЖЭУ или управляющую компанию письмо с просьбой проведения общего голосования по поводу перевода жилого помещения в коммерческое. Затем организуется общее собрание с целью провести это голосование. На собрании должны присутствовать 50 % владельцев квартир, то есть кворум.

В случае, если среди всех владельцев квартир, согласных на перевод имущества в коммерческое, будет один противник, вам стоит лично с ним пообщаться и переубедить. Предложите ему материальное вознаграждение или компенсацию, выяснив, почему человек негативно настроен к вашей деятельности. Договариваться с человеком стоит еще до того, как вы обратитесь в управление Росреестра, так как собственник жилья может подать жалобу.

2. Проблемы с земельным участком

По такой же схеме происходит работа с земельным участком. Когда участок – собственность владельцев дома, требуется получить только их согласие, т. к. общая площадь земельного участка, которым смогут пользоваться остальные жильцы, уменьшится. Если земельный участок – собственность города, вам потребуется добиться разрешения на перевод имущества в нежилое от администрации.

Рассмотрим два примера судебных разбирательств по похожим вопросам, когда суд выносил решение в пользу перевода жилого помещения в нежилое.

В первой ситуации владелец фотостудии обратился в администрацию своего города с целью перевода своего имущества в нежилое. Было вынесено положительное решение, но требовалось произвести некоторые изменения: разобрать несущую стену в квартире и сделать второй вход из окна.

Оказалось, что часть жильцов были против. Они подали встречное заявление в суд, так как не желали проведения изменений в несущих конструкциях здания. Верховный суд отклонил жалобу жильцов, потому что при переводе жилого помещения в нежилое даже с учетом проводимой реконструкции несущих стен не была затронута общедомовая территория. Кроме того, земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, он не являлся общедомовой собственностью.

Во второй ситуации Высший арбитражный суд РФ вынес похожее решение. Владелец квартиры на первом этаже в многоквартирном доме решил заниматься видеопрокатом. Был сооружен второй вход на месте окна, с навесом и лестницей. Так как была затронута общедомовая территория, человек провел сбор голосов на общем собрании жильцов, получив их поддержку.

Как перевести жилое помещение в нежилое для салона красоты

Предположим, что вы выбрали жилое помещение, которое собираетесь перевести в нежилое. Прежде чем приступать к активным действиям и организовывать на месте квартиры салон красоты, убедитесь, что помещение соответствует основным требованиям. Уточните число входов (выходов) в жилое помещение. В идеале их должно быть как минимум два: основной и запасной. Поинтересуйтесь, подготовлен ли участок земли непосредственно под зданием и какие у него границы. Способ управления также важен. Существует три основных способа управления жилым помещением: управляющая компания, ТСЖ и кооператив.

Наилучшим вариантом для вас будет такое помещение, которое изначально задумывалось как нежилое. В этом случае оно будет иметь два входа напрямую с улицы с примыкающими ко входу лестничными пролетами и навесами. Приобретя подготовленное к коммерческой деятельности помещение, вы сможете избежать конфликтных ситуаций с жильцами или управляющей компанией, а также управляющими органами города.

Правила СНиП и условия пожарной безопасности регламентируют наличие как минимум двух выходов из салона красоты. Однако по закону это не касается мини-салонов, где в одно время можно принимать не более 5 человек.

Правила пожарной безопасности касаемо нескольких выходов из помещения вступают в силу в зависимости не от размеров помещения, а от его функций. То есть если на вашей площади будет работать всего один парикмахер, а поток клиентов будет небольшим, то можно обойтись одним выходом. Проблемы могут возникнуть, если даже в маленьком салоне будут работать сразу несколько мастеров, потому что в помещении будет находиться одновременно большое количество человек. Соответственно, правила безопасности в таком случае будут более жесткими.

Эвакуация в случае чрезвычайной ситуации может быть произведена не только напрямую на улицу, но и на лестничную клетку, в другое нежилое помещение или в окно. По правилам Кодекса об административных правонарушениях РФ, если вы нарушили правила пожарной безопасности, не организовав два выхода, ваша коммерческая деятельность может быть остановлена, а организация ликвидирована. Кроме того, могут налагаться крупные штрафы.

Если вы приобретаете квартиру с целью перевести ее в нежилое имущество, необходимо сразу же решить вопрос по сооружению второго входа в помещение с улицы. В случае невозможности организовать такой вход не стоит даже начинать перевод недвижимости в нежилую, так как это приведет к отказу в переводе, несмотря на трудоемкий процесс подготовки к переводу жилого помещения в нежилое.

Также вам понадобится подписать соглашение с жильцами дома согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, потому что при сооружении второго входа, скорее всего, будет затронута придомовая территория. Стоит заметить, что при процедуре перевода жилого помещения в нежилое по закону вы не обязаны предоставлять в органы власти доказательства того, что никто из жильцов не против. К сожалению, это дает право любому владельцу имущества в доме подать на вас жалобу уже после того, как процедура перевода жилого помещения в нежилое будет проведена.

По таким проблемным ситуациям судебные разбирательства обычно имеют разные исходы: в зависимости от обстоятельств суд может принять как вашу сторону, так и сторону недовольных жильцов. 100 % суд будет на вашей стороне в том случае, если проведенные изменения будут признаны встроенно-пристроенными или выходящими за границу здания.

Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ также вносят свои коррективы, так как не могут дать точной характеристики общего имущества дома. Например, в Гражданском кодексе РФ в статье 290 несущие стены названы общедомовым имуществом, а ненесущие к нему не относят. В то же время Жилищный кодекс РФ в 36 статье относит к общему имуществу все внешние стены, а также те, которые относятся к двум и более помещениям.

Обычно границы сформированного земельного участка затрагивают территорию, которая нужна для нормального функционирования дома и озеленения придомовой территории. Зная границу земельного участка, вы сможете определить, будет ли ваша входная группа претендовать на общедомовую территорию. В случае, если участок сформирован, происходит постановка на кадастровый учет. До этого момента придомовая территория является имуществом города. Информацию о том, стоит ли ваш участок на кадастровом учете, можно получить в публичной кадастровой карте Росреестра.

В силу закона вы не имеете права поставить на учет и сформировать участок только под вашей личной территорией. Будьте внимательны, чтобы не занять участок, попадающий под Кодекс об административных правонарушениях РФ. Это может произойти в том случае, если лестница, которая включена в вашу входную группу, построена нелегально уже после того, как земельный участок был поставлен на учет и сформирован. Таким образом, будет считаться, что вы присвоили себе и ввели в эксплуатацию площадь, которая принадлежит городу.

Как видно из вышеперечисленного, сформированный земельный участок очень важен для ведения коммерческой деятельности. Переведя часть жилого помещения в нежилое, имея четкое представление о том, занимает ли ваша входная группа придомовую территорию, вы сможете разобраться в правомерности размещения рекламных конструкций и ограждений и будете иметь представление об охране территории, правилах ее оплаты и уборки.

Способ управления домом чаще всего выбирается самими жильцами. Так, необходимо собрать 51 % голосов, чтобы была создана система управления по типу ТСЖ. Владелец салона красоты, являясь юридическим лицом, ООО или ИП, может стать членом ТСЖ наравне с жильцами дома. Личное знакомство и хорошие отношения с председателем ТСЖ могут принести вам как владельцу бизнеса некоторые бонусы. Например, председатель может предоставить вам во владение часть общедомового имущества.

Рекомендации по теме
Мы в соцсетях
Простите, что прерываем ваше чтение

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Или вы можете войти через соц. сеть
Присоединиться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.